Lastrico solare: il regolamento non basta per escludere la natura condominiale
L'individuazione delle parti comuni del condominio, come i lastrici solari, emergente dall'art. 1117 c.c. ed operante con riguardo alle cose che, per le loro caratteristiche strutturali, non siano destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari, può essere superata soltanto dalle contrarie risultanze dell'atto costitutivo del condominio. Nessuna rilevanza a tal fine può essere riconosciuta al regolamento condominiale, salvo che esso sia allegato all'atto costitutivo come parte integrante.
(Cassazione Civile, 6 luglio 2022, n. 21440)
Gli impianti comuni, quali condotte fognarie e strada di accesso alle singole villette, determinano un condominio orizzontale
L’esistenza di impianti comuni – quali le condotte fognarie – e la destinazione funzionale della strada ad accesso alle singole costruzioni in proprietà esclusiva, giustificano, in assenza di un titolo contrario, l’operatività della presunzione di condominialità, l’esistenza di un condominio orizzontale e il conseguente obbligo di contribuzione alle spese. Infatti la nozione di condominio in senso proprio è configurabile non solo nell’ipotesi di fabbricati che si estendono in senso verticale, ma anche nel caso di costruzioni adiacenti orizzontalmente (ad es. le cosiddette case a schiera), se dotate delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati dal citato art. 1117 c.c..
(Cassazione Civile, ordinanza, 4 luglio 2022, n. 21077)
Sulla clausola vessatoria del regolamento di condominio contrattuale
La clausola relativa al pagamento delle spese condominiali inserita nel regolamento di condominio predisposto dal costruttore o originario unico proprietario dell'edificio e richiamato nel contratto di vendita della unità immobiliare concluso tra il venditore professionista e il consumatore acquirente, può considerarsi vessatoria, ai sensi del D.lgs. 6 settembre 2005, n. 206, art. 33, comma 1, ove sia fatta valere dal consumatore o rilevata d'ufficio dal giudice nell'ambito di un giudizio di cui siano parti i soggetti contraenti del rapporto di consumo e sempre che determini a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto, e dunque se incida sulla prestazione traslativa del bene, che si estende alle parti comuni, dovuta dall'alienante, o sull'obbligo di pagamento del prezzo gravante sull'acquirente, restando di regola estraneo al programma negoziale sinallagmatico della compravendita del singolo appartamento l'obbligo del venditore di contribuire alle spese per le parti comuni in proporzione al valore delle restanti unità immobiliari che tuttora gli appartengano.
(Cassazione Civile, 21 giugno 2022, n. 20007)
Legittima l’installazione dell’ascensore se funzionale alla tutela dei disabili
L'interesse all'installazione, nonostante il dissenso di alcuni condòmini, dell'impianto di ascensore è funzionale al perseguimento di finalità non limitabili alla sola tutela delle persone versanti in condizioni di minorazione fisica, ma individuabili anche nell'esigenza di migliorare la fruibilità dei piani alti dell'edificio da parte dei rispettivi utenti, apportando una innovazione che, senza rendere talune parti comuni dello stabile del tutto o in misura rilevante inservibili all'uso o al godimento degli altri condòmini, faciliti l'accesso delle persone a tali unità abitative, in particolare di quelle meno giovani (fattispecie in cui l'installazione di un ascensore, seppure di dimensioni ridotte, comportava una riduzione dell'ampiezza della scala, generando un disagio veramente minimo nell'uso quotidiano della stessa).
(Cassazione Civile, 14 giugno 2022, n. 19087)
Contributi condominiali tra proprietario e coniuge assegnatario
L'amministratore di condominio ha diritto di riscuotere i contributi per la manutenzione e per l'esercizio delle parti e dei servizi comuni esclusivamente da ciascun condomino, e cioè dall'effettivo proprietario o titolare di diritto reale sulla singola unità immobiliare, sicché è esclusa un'azione diretta nei confronti del coniuge o del convivente assegnatario dell'unità immobiliare adibita a casa familiare, configurandosi il diritto al godimento della casa familiare come diritto personale di godimento "sui generis".
(Cassazione Civile, 23 maggio 2022, n. 16613)
Sulla regolamentazione dell’uso dei posti auto condominiali
La riassegnazione dei posti auto nel cortile comune è modificabile solo con il consenso di tutti i condomini. Non è sufficiente il raggiungimento in assemblea della maggioranza dei voti.
(Cassazione Civile, ordinanza, 16 maggio 2022, n. 15613)
Condominio: sistema di videosorveglianza anche senza unanimità
Le deliberazioni concernenti l'installazione su parti comuni di impianti volti a consentire la videosorveglianza di essi sono approvate dall'assemblea con la maggioranza di cui all'art. 1136, comma 2, c.c., ossia con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
(Cassazione Civile, 15 maggio 2022, n. 14969)
Sull’indennità di sopraelevazione
L'indennità di sopraelevazione è dovuta dal proprietario dell'ultimo piano di un edificio condominiale ai sensi dell'art. 1127 c.c., non solo in caso di realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche per la trasformazione dei locali preesistenti mediante l'incremento delle superfici e delle volumetrie indipendentemente dall'aumento dell'altezza del fabbricato, traendo tale indennità fondamento dall'aumento proporzionale del diritto di comproprietà sulle parti comuni conseguente all'incremento della porzione di proprietà esclusiva e, in applicazione del principio di proporzionalità, si determina sulla base del maggior valore dell'area occupata ai sensi del citato art. 1127, comma 4, c.c..
(Cassazione Civile, 14 aprile 2022, n. 12202)
La delibera del condominio sulla polizza assicurativa di tutela legale
L'assemblea di Condominio, nell'ambito dei poteri di gestione di cui all'art. 1135 c.c., può validamente approvare la spesa per la stipula di una polizza assicurativa per la tutela delle spese legali, volta a coprire le spese processuali per tutte le azioni concernenti le parti comuni dell'edificio, promosse da o nei confronti del Condominio, al fine di evitare pregiudizi economici ai condomini.
(Cassazione Civile, ordinanza, 7 aprile 2022, n. 11349)
Posti auto condominiali: limiti ai poteri della delibera
Né il regolamento di Condominio in senso proprio, né una deliberazione organizzativa approvata dall’assemblea possono validamente disporre l'assegnazione nominativa, in via esclusiva e per un tempo indefinito, a favore dei singoli condomini di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio della loro autovettura.
(Cassazione Civile, 21 marzo 2022, n. 9069)