L’Amministratore di condominio non è responsabile della raccolta differenziata male eseguita dai condomini
L'amministratore di condominio svolge l'incarico, riconducibile alla figura del mandato (art. 1129, comma 15, c.c.), di gestione ed amministrazione dei beni comuni, oltre che di tenuta della contabilità (art. 1130 c.c.), e nell'ambito solo di tali attribuzioni ha la rappresentanza dei condomini verso l'esterno (art. 1131 c.c.). Ciò comporta che l'amministratore di condominio può essere chiamato a responsabilità diretta, per avere materialmente concorso, con atti o comportamenti, alla commissione di infrazioni (esclusa, nella specie, la responsabilità solidale dell'amministratore derivante dagli obblighi di custodia dei contenitori destinati alla raccolta differenziata al cui interno erano stati conferiti irregolarmente dei rifiuti).
(Cassazione Civile, 14 febbraio 2023, n. 4561)
Vanno revisionate le tabelle millesimali in caso di rilevanti modifiche degli immobili
In tema di revisione e modificazione delle tabelle millesimali, qualora i condomini, nell'esercizio della loro autonomia, abbiano espressamente dichiarato di accettare che le loro quote nel condominio vengano determinate in modo difforme da quanto previsto negli artt. 1118 c.c. e 68 disp. att. c.c., dando vita alla "diversa convenzione" di cui all'art. 1123, primo comma, ultima parte, c.c., la dichiarazione di accettazione ha valore negoziale e, risolvendosi in un impegno irrevocabile di determinare le quote in un certo modo, impedisce di ottenerne la revisione ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c., che attribuisce rilievo esclusivamente alla obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari dell'edificio ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle. Ove, invece, tramite l'approvazione della tabella, anche in forma contrattuale (mediante la sua predisposizione da parte dell'unico originario proprietario e l'accettazione degli iniziali acquirenti delle singole unità immobiliari, ovvero mediante l'accordo unanime di tutti i condomini), i condomini stessi intendano non già modificare la portata dei loro rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio, bensì determinare quantitativamente siffatta portata (addivenendo, così, alla approvazione delle operazioni di calcolo documentate dalla tabella medesima), la semplice dichiarazione di approvazione non riveste natura negoziale, con la conseguenza che l'errore il quale, in forza dell'art. 69 disp. att. c.c., giustifica la revisione delle tabelle millesimali, non coincide con l'errore che è vizio del consenso, di cui agli artt. 1428 e ss. c.c., ma consiste, per l'appunto, nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito.
(Cassazione Civile, ordinanza, 23 gennaio 2023, n. 1896)
Pannelli fotovoltaici in condominio: il singolo non necessita dell’autorizzazione dell’assemblea condominiale
L’istallazione su una superficie comune di un impianto per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinato al servizio di una unità immobiliare, ai sensi dell’art. 1122 bis. c.c., che non renda necessaria la modificazione delle parti condominiali, può essere eseguita dal singolo condomino senza alcuna preventiva autorizzazione dell’assemblea: l'eventuale parere contrario del condominio ha unicamente valore di mero riconoscimento dell’esistenza di concrete pretese degli altri condomini rispetto alla utilizzazione del bene comune che voglia farne il singolo partecipante e non è impugnabile per carenza di interesse.
(Cassazione Civile, 17 gennaio 2023 n. 1337)
Spese del supercondominio: l’amministratore può agire nei confronti dei singoli codomini
In presenza di un Supercondominio ciascun condomino è obbligato a contribuire alle spese per la conservazione e per il godimento delle parti comuni e per la prestazione dei servizi comuni a più condomini di unità immobiliari o di edifici, in misura proporzionale al valore millesimale della proprietà del singolo partecipante, sicché l'amministratore del Supercondominio può ottenere un decreto ingiuntivo per la riscossione degli oneri condominiali, ai sensi dell'art. 63, comma 1, disp. att. c.c., unicamente nei confronti di ciascun partecipante, mentre è esclusa un'azione diretta nei confronti dell'amministratore del singolo condominio in rappresentanza dei rispettivi condomini per il complessivo importo spettante a quest'ultimi.
(Cassazione Civile, ordinanza, 16 gennaio 2023, n. 1141)
L’apertura di un terrazzo a tasca sul tetto condominiale è una modificazione
Le modificazioni per il miglior godimento della cosa comune (a differenza dalle innovazioni che vengono deliberate dall'assemblea nell'interesse di tutti i partecipanti ai sensi dell’ art. 1120 c.c.) possono essere apportate a proprie spese dal singolo condomino con i limiti indicati dall’art. 1102 c.c. e non richiedono alcuna preventiva autorizzazione assembleare, salvo che tale autorizzazione non sia imposta da una convenzione contrattuale approvata dai condomini nell’esercizio dell’autonomia privata, potendo altrimenti attribuirsi all’eventuale autorizzazione alle modifiche comunque richiesta o concessa dall'assemblea il valore di mero riconoscimento dell'inesistenza di interesse e di concrete pretese degli altri condomini rispetto alla utilizzazione del bene comune che voglia farne il singolo partecipante (nella specie è stata ritenuta modificazione l’apertura di un terrazzo a tasca sul tetto condominiale).
(Cassazione Civile, ordinanza, 13 dicembre 2022, n. 36389)
Sulla ripartizione delle spese condominiali in caso di unità in usufrutto
In tema di pagamento degli oneri condominiali, ove un'unità immobiliare sia oggetto di diritto di usufrutto (come dedotto nella specie), in base alla disciplina antecedente (qui operante ratione temporis) all'entrata in vigore dell'art. 67, ultimo comma, disp. att. c.c. (introdotto dalla L. n. 220 del 2012), il titolare dell'usufrutto risponde delle spese di amministrazione e di manutenzione ordinaria, mentre sono a carico del nudo proprietario quelle per le riparazioni straordinarie, trovando applicazione le disposizioni dettate dagli artt. 1004 e 1005 c.c.; ne consegue che l'assemblea deve ripartire le spese tra nudo proprietario e usufruttuario in base alla loro funzione ed al loro fondamento, ed altrimenti spettando all'amministratore, in sede di esecuzione, ascrivere i contributi, secondo la loro natura, ai diversi soggetti obbligati.
(Cassazione Civile, 19 ottobre 2022, n. 30887)
Installazione della canna fumaria nel muro condominiale
Legittima la collocazione a cura di alcuni condomini di una canna fumaria nel muro condominiale (in corrispondenza della proprietà di altro condomino) atteso l’accertamento, mediante ctu, che la canna in questione era stata installata in un precedente condotto che già fungeva da collettore di fumi, che essa non dirigeva fumi verso la proprietà vicina e che risultava inesistente la compromissione statica dell’edificio.
(Cassazione Civile, ordinanza, 27 settembre 2022, n. 28158)
La portineria è parte del condominio e non può esserci subingresso in caso di decesso del custode
Affinché un locale sito nell'edificio - che, per la sua collocazione, può essere adibito ad alloggio del portiere, oppure utilizzato come qualsiasi unità abitativa - diventi una parte comune ai sensi dell'art. 1117 c.c., n. 2), occorre che, all'atto della costituzione del condominio, al detto locale sia di fatto assegnata la specifica destinazione al servizio comune (nel caso di specie, tale destinazione era stata impressa dal Regolamento condominiale, il quale annoverava l'appartamento del portiere tra i beni comuni, pertanto la Corte ha rigettato il ricorso degli eredi del portinaio deceduto, i quali rivendicavano la proprietà dell'appartamento).
(Cassazione Civile, 20 settembre 2022, n. 27407)
Responsabile l’amministratore per l’allaccio abusivo del condominio alla rete idrica
L'allaccio abusivo di un condominio alla condotta idrica costituisce di per sé un illecito di cui non può non rispondere il condominio nella sua interezza ai sensi dell'art. 2043 c.c., e tale illecito si configura come illecito permanente produttivo di danni del quale deve rispondere il condominio finché non cessa l'illecito. L'amministratore del condominio ha il compito di provvedere non solo alla gestione delle cose comuni, ma anche alla custodia di esse, col conseguente obbligo di vigilare affinché non rechino danni a terzi od agli stessi condomini (nella specie, la Corte ha sottolineato che il compito dell'amministratore sarebbe stato quello di compiere gli atti idonei ad evitare il perpetuarsi dell'illecito permanente consumato, in modo determinante, attraverso l'impianto condominiale, consistente nel tratto di condotta che partiva dal punto in cui avveniva l'allaccio abusivo e attraverso il quale si era perpetuato l'illecito prelevamento dell'acqua dal sistema idrico; pertanto, ai sensi del 2043 c.c., il Condominio, in persona dell'amministratore, doveva risponde per non aver improntato la propria condotta omettendo di compiere quelle attività che avrebbe dovuto compiere).
(Cassazione Civile, ordinanza, 1 agosto 2022, n. 23823)
Uso (e abuso) della cosa comune
L'art. 1102 c.c., consente l'uso dei beni comuni, tra cui i muri perimetrali, da parte del singolo condomino per ritrarne una maggiore utilità ma solo in relazione all'unità immobiliare inclusa nell'edificio di cui essa fa parte, e non con riferimento a proprietà situate al di fuori dello stesso. Di conseguenza, l'apertura di una porta (scaturente, nella fattispecie, dalla trasformazione di una precedente finestra) nel muro perimetrale da parte del condomino idonea a realizzare una comunicazione con altro stabile contiguo nel quale ha una sua proprietà, sottopone il muro comune ad un uso anomalo, in funzione di bisogni di un bene con il quale non è legato da alcun rapporto di accessorietà, così venendo a gravare il muro stesso, unitamente al suolo e alle fondazioni su cui si regge, con l'imposizione di una servitù in favore di un bene estraneo al condominio.
(Cassazione Civile, 18 luglio 2022, n. 22541)