Effetti della mancanza del certificato di abitabilità
In materia di vendita immobiliare, la mancanza del certificato di abitabilità configura alternativamente l'ipotesi di vendita di aliud pro alio qualora le difformità riscontrate non siano in alcun modo sanabili, l'ipotesi del vizio contrattuale, sub specie di mancanza di qualità essenziali, qualora le difformità riscontrate siano sanabili, ovvero l'ipotesi dell'inadempimento non grave, fonte di esclusiva responsabilità risarcitoria del venditore ma non di risoluzione del contratto per inadempimento, qualora la mancanza della certificazione sia ascrivibile a semplice ritardo nella conclusione della relativa pratica amministrativa.
(Cassazione Civile, 23 novembre 2023, n. 32552)
Si può usufruire dell’agevolazione prima casa anche se il coniuge dell’acquirente non cambia residenza nel Comune dell’immobile
In tema di imposta di registro e dei relativi benefici per l'acquisto della prima casa, ai fini della fruizione degli stessi, il requisito della residenza nel Comune in cui è ubicato l'immobile va riferito alla famiglia, così che, nel caso di acquisto in comunione legale tra coniugi, quel che rileva è che l'immobile acquistato sia destinato a residenza familiare, mentre non assume rilievo in contrario la circostanza che uno dei coniugi non abbia la residenza anagrafica in tale Comune, e ciò in ogni ipotesi in cui il bene sia divenuto oggetto della comunione ai sensi dell'art. 177 c.c.; a maggior ragione il requisito in discorso non deve essere realizzato dal coniuge del contribuente che abbia operato un acquisto a titolo personale.
(Cassazione Civile, sezione tributaria, 3 novembre 2023, n. 30594)
Demolizione con ricostruzione dell’edificio: vanno rispettate le distanze preesistenti
La normativa italiana che regola le distanze tra le costruzioni, in ultimo innovata dalla l. n. 120/2020, persegue l'interesse pubblico e non quello del proprietario di immobili. In caso di demolizioni e ricostruzioni di edifici, la normativa prevede che, anche nei casi consentiti di aumento di volumetria, la nuova costruzione debba rispettare le distanze preesistenti con gli edifici adiacenti.
(Cassazione Civile, 11 maggio 2023, n. 12751)
Immobili da costruire e mancato rilascio di fideiussione: se il bene è ultimato non può essere esperita l’azione di nullità
La domanda di nullità del contratto preliminare di vendita di immobili da costruire, per mancato rilascio della garanzia fideiussoria del D.Lgs. n. 122 del 2005, ex art. 2, non può essere accolta, per violazione della clausola di buona fede oggettiva e per carenza di interesse ad agire, allorché essa sia proposta dopo l'ultimazione dei lavori e senza che nelle more si sia manifestata l'insolvenza del promittente venditore ovvero che risulti altrimenti pregiudicato l'interesse del promissario acquirente, alla cui tutela è preposta la nullità di protezione prevista dalla norma in esame.
(Cassazione Civile, ordinanza, 8 febbraio 2023, n. 3817)
La domanda di rimozione della veranda va proposta nei confronti di tutti i comproprietari
Qualora oggetto della domanda di arretramento o demolizione sia un immobile in comunione tra i coniugi, entrambi gli stessi, in quanto partecipi di una comunione "senza quote" ed indipendentemente da chi sia stato autore della costruzione, devono prendere parte al giudizio, dovendosi evitare il rischio di pervenire ad una decisione che non sia opponibile ad entrambi i comproprietari e sia, pertanto, inutiliter data (fattispecie relativa alla rimozione di una veranda ed il secondo invece ad eliminare un muro realizzato sul ballatoio di un immobile).
(Cassazione Civile, 2 dicembre 2022, n. 35457)
Sull’usucapione del diritto a tenere la siepe a distanza inferiore dal muro di confine
Il divieto di tenere alberi di alto fusto a meno di tre metri dal confine, stabilito dall'art. 892 comma 1 n. 1 c.c. mira ad impedire che la parte fuori terra degli alberi possa arrecare un danno ai vicini, per diminuzione di aria, luce, soleggiamento o panoramicità, tanto che, anche ove le distanze indicate dalla norma non debbano essere osservate per la presenza di un muro divisorio sul confine proprio o comune (art. 892 comma 4 c.c.), le piante devono comunque essere tenute ad altezza non eccedente la sommità del muro. Del resto, ai sensi dell'art. 892 c.c., in ogni caso le piante devono essere tenute ad un'altezza che non ecceda la sommità del muro di confine. In altri termini, si tratta di un diritto che può essere usucapito quanto alle distanze delle piante dal confine ex art. 892 c.c., ma non in relazione alla sola altezza delle stesse.
(Cassazione Civile, 1 dicembre 2022, n. 35377)
Occupazione abusiva dell’immobile: il danno è pari al mancato fitto secondo i canoni di mercato
Nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, se il danno da perdita subita di cui il proprietario chieda il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato.
(Cassazione Civile, 15 novembre 2022, n. 33645)
Beneficio fiscale: la dichiarazione va fatta prima del decreto di trasferimento dell'immobile
Il godimento dei benefici fiscali connessi all'acquisto della prima casa presuppone, tra l'altro, che il contribuente manifesti la volontà di fruirne nell'atto di acquisto dell'immobile, dichiarando espressamente, a pena d'inapplicabilità dei benefici stessi: a) di volersi stabilire nel Comune dove si trova l'immobile; b) di non esser titolare esclusivo o in comunione col coniuge di altri diritti reali su immobili siti nello stesso Comune; c) di non avere già fruito dei medesimi benefici, secondo quanto prescritto nelle corrispondenti lettere dalla Nota 2 bis della Tariffa allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131. Le prescritte manifestazioni di volontà vanno dunque rese, attenendo ai presupposti dell'agevolazione, anche quando il contribuente intenda far valere il proprio diritto all'applicazione dei relativi benefici rendendosi acquirente in sede di vendita forzata; in tal caso egli dovrà provvedere a rendere le anzidette dichiarazioni prima della registrazione del decreto di trasferimento del giudice dell'esecuzione, che costituisce l'atto al quale va riconosciuta efficacia traslativa della proprietà del bene.
(Cassazione Civile, 26 luglio 2022, n. 23292)
L’azione (personale) di restituzione del comodante
L’azione proposta con riferimento al bene concesso in comodato va qualificata come azione personale di restituzione, destinata ad ottenere l'adempimento dell'obbligazione di ritrasferire un bene in precedenza volontariamente trasmesso dall'attore al convenuto, in forza di negozi giuridici che non presuppongono necessariamente nel tradens la qualità di proprietario; da essa si distingue l'azione di rivendicazione, con la quale il proprietario chiede la condanna al rilascio o alla consegna nei confronti dì chi dispone di fatto del bene nell'assenza anche originaria dì ogni titolo, per il cui accoglimento è necessaria la probatio diabolica della titolarità del diritto di chi agisce.
(Cassazione Civile, 14 giugno 2021, n. 16742)
Calcolo della superficie utile per la determinazione delle agevolazioni prima casa
In tema di agevolazioni cd. "prima casa", ai fini dell'individuazione di un’abitazione di lusso, nell’ottica di escludere il beneficio, la superficie utile deve essere determinata avuto riguardo alla utilizzabilità degli ambienti, a prescindere dalla loro effettiva abitabilità, costituendo tale requisito il parametro idoneo ad esprimere il carattere "lussuoso" dell'immobile. Ne consegue che il concetto di superficie "utile" non può restrittivamente identificarsi con la sola "superficie abitabile", dovendo interpretarsi l’art. 6 d.m. 2 agosto 1969 nel senso che è "utile" tutta la superficie dell'unità immobiliare diversa dai balconi, dalle terrazze, dalle cantine, dalle soffitte, dalle scale e dal posto macchine e che nel calcolo dei 240 metri quadrati rientrano anche i soppalchi (fattispecie relativa all'inclusione nel calcolo del posto auto).
(Cassazione Civile, Sez. Trib., 16 giugno 2020, n. 11620)