La riorganizzazione dei posti auto e moto nel cortile condominiale non costituisce innovazione
In tema di condominio di edifici, la delibera assembleare, con la quale sia stata disposta una diversa distribuzione dei posti auto e dell'area per il parcheggio delle moto per disciplinare lo spazio comune in modo più utile per tutti i condomini, anche in funzione di impedire usi discriminati di tale area, rientra legittimamente nei poteri dell'assemblea dei condomini, attenendo all'uso della cosa comune ed alla sua regolamentazione, senza sopprimere o limitare le facoltà di godimento dei condomini, non incidendo sull'essenza del bene comune né alterandone la funzione o la destinazione. Pertanto, non è richiesta per la legittimità di una delibera assembleare condominiale avente detto oggetto, l'adozione con la maggioranza qualificata dei due terzi del valore dell'edificio, non concernendo tale delibera una "innovazione" secondo il significato attribuito a tale espressione dal codice civile, ma riguardando solo la regolamentazione dell'uso ordinario della cosa comune consistente nel consentire a tutti i condomini di potersi avvantaggiare del beneficio del parcheggio.
(Cassazione Civile, 13 giugno 2023, n. 16902)
Vietata la sopraelevazione se lede l'aspetto architettonico dell'edificio
La sopraelevazione non è ammessa, non solo se le condizioni statiche dell'edificio non la permettono, ma anche se risulti lesiva dell'aspetto architettonico dell'edificio ovvero risulti necessaria l'autorizzazione dei condomini.
(Cassazione Civile, 11 maggio 2023, n. 12795)
Legittima la delibera condominiale che impone un limite temporale alla sosta nel cortile
Le determinazioni dell'assemblea condominiale relative alla limitazione paritaria dell'uso del cortile come parcheggio, come quelle che viceversa assegnano posti auto ai singoli condomini, non alterano la destinazione della cosa comune, ma si limitano a renderne più ordinato e razionale l'uso paritario secondo le rispettive circostanze, cosicché tali delibere non richiedono maggioranze qualificate (respinto il ricorso promosso da una condomina avverso le delibere condominiali con cui era stato disposto il divieto di parcheggio nel cortile condominiale ed erano state applicate sanzioni nei suoi confronti. Nella specie, la Corta ha sottolineato il divieto di parcheggio era diretto a garantire che tutti i condomini potessero usare il cortile, limitando la sosta a mezz'ora per carico e scarico, evitando così che il parcheggio permanente di un condomino impedisse o limitasse l'uso da parte degli altri, in considerazione delle limitate dimensioni del cortile).
(Cassazione Civile, 14 marzo 2023, n. 7385)
L’Amministratore di condominio non è responsabile della raccolta differenziata male eseguita dai condomini
L'amministratore di condominio svolge l'incarico, riconducibile alla figura del mandato (art. 1129, comma 15, c.c.), di gestione ed amministrazione dei beni comuni, oltre che di tenuta della contabilità (art. 1130 c.c.), e nell'ambito solo di tali attribuzioni ha la rappresentanza dei condomini verso l'esterno (art. 1131 c.c.). Ciò comporta che l'amministratore di condominio può essere chiamato a responsabilità diretta, per avere materialmente concorso, con atti o comportamenti, alla commissione di infrazioni (esclusa, nella specie, la responsabilità solidale dell'amministratore derivante dagli obblighi di custodia dei contenitori destinati alla raccolta differenziata al cui interno erano stati conferiti irregolarmente dei rifiuti).
(Cassazione Civile, 14 febbraio 2023, n. 4561)
Vanno revisionate le tabelle millesimali in caso di rilevanti modifiche degli immobili
In tema di revisione e modificazione delle tabelle millesimali, qualora i condomini, nell'esercizio della loro autonomia, abbiano espressamente dichiarato di accettare che le loro quote nel condominio vengano determinate in modo difforme da quanto previsto negli artt. 1118 c.c. e 68 disp. att. c.c., dando vita alla "diversa convenzione" di cui all'art. 1123, primo comma, ultima parte, c.c., la dichiarazione di accettazione ha valore negoziale e, risolvendosi in un impegno irrevocabile di determinare le quote in un certo modo, impedisce di ottenerne la revisione ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c., che attribuisce rilievo esclusivamente alla obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari dell'edificio ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle. Ove, invece, tramite l'approvazione della tabella, anche in forma contrattuale (mediante la sua predisposizione da parte dell'unico originario proprietario e l'accettazione degli iniziali acquirenti delle singole unità immobiliari, ovvero mediante l'accordo unanime di tutti i condomini), i condomini stessi intendano non già modificare la portata dei loro rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio, bensì determinare quantitativamente siffatta portata (addivenendo, così, alla approvazione delle operazioni di calcolo documentate dalla tabella medesima), la semplice dichiarazione di approvazione non riveste natura negoziale, con la conseguenza che l'errore il quale, in forza dell'art. 69 disp. att. c.c., giustifica la revisione delle tabelle millesimali, non coincide con l'errore che è vizio del consenso, di cui agli artt. 1428 e ss. c.c., ma consiste, per l'appunto, nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito.
(Cassazione Civile, ordinanza, 23 gennaio 2023, n. 1896)
Pannelli fotovoltaici in condominio: il singolo non necessita dell’autorizzazione dell’assemblea condominiale
L’istallazione su una superficie comune di un impianto per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinato al servizio di una unità immobiliare, ai sensi dell’art. 1122 bis. c.c., che non renda necessaria la modificazione delle parti condominiali, può essere eseguita dal singolo condomino senza alcuna preventiva autorizzazione dell’assemblea: l'eventuale parere contrario del condominio ha unicamente valore di mero riconoscimento dell’esistenza di concrete pretese degli altri condomini rispetto alla utilizzazione del bene comune che voglia farne il singolo partecipante e non è impugnabile per carenza di interesse.
(Cassazione Civile, 17 gennaio 2023 n. 1337)
Spese del supercondominio: l’amministratore può agire nei confronti dei singoli codomini
In presenza di un Supercondominio ciascun condomino è obbligato a contribuire alle spese per la conservazione e per il godimento delle parti comuni e per la prestazione dei servizi comuni a più condomini di unità immobiliari o di edifici, in misura proporzionale al valore millesimale della proprietà del singolo partecipante, sicché l'amministratore del Supercondominio può ottenere un decreto ingiuntivo per la riscossione degli oneri condominiali, ai sensi dell'art. 63, comma 1, disp. att. c.c., unicamente nei confronti di ciascun partecipante, mentre è esclusa un'azione diretta nei confronti dell'amministratore del singolo condominio in rappresentanza dei rispettivi condomini per il complessivo importo spettante a quest'ultimi.
(Cassazione Civile, ordinanza, 16 gennaio 2023, n. 1141)
L’apertura di un terrazzo a tasca sul tetto condominiale è una modificazione
Le modificazioni per il miglior godimento della cosa comune (a differenza dalle innovazioni che vengono deliberate dall'assemblea nell'interesse di tutti i partecipanti ai sensi dell’ art. 1120 c.c.) possono essere apportate a proprie spese dal singolo condomino con i limiti indicati dall’art. 1102 c.c. e non richiedono alcuna preventiva autorizzazione assembleare, salvo che tale autorizzazione non sia imposta da una convenzione contrattuale approvata dai condomini nell’esercizio dell’autonomia privata, potendo altrimenti attribuirsi all’eventuale autorizzazione alle modifiche comunque richiesta o concessa dall'assemblea il valore di mero riconoscimento dell'inesistenza di interesse e di concrete pretese degli altri condomini rispetto alla utilizzazione del bene comune che voglia farne il singolo partecipante (nella specie è stata ritenuta modificazione l’apertura di un terrazzo a tasca sul tetto condominiale).
(Cassazione Civile, ordinanza, 13 dicembre 2022, n. 36389)
Sulla ripartizione delle spese condominiali in caso di unità in usufrutto
In tema di pagamento degli oneri condominiali, ove un'unità immobiliare sia oggetto di diritto di usufrutto (come dedotto nella specie), in base alla disciplina antecedente (qui operante ratione temporis) all'entrata in vigore dell'art. 67, ultimo comma, disp. att. c.c. (introdotto dalla L. n. 220 del 2012), il titolare dell'usufrutto risponde delle spese di amministrazione e di manutenzione ordinaria, mentre sono a carico del nudo proprietario quelle per le riparazioni straordinarie, trovando applicazione le disposizioni dettate dagli artt. 1004 e 1005 c.c.; ne consegue che l'assemblea deve ripartire le spese tra nudo proprietario e usufruttuario in base alla loro funzione ed al loro fondamento, ed altrimenti spettando all'amministratore, in sede di esecuzione, ascrivere i contributi, secondo la loro natura, ai diversi soggetti obbligati.
(Cassazione Civile, 19 ottobre 2022, n. 30887)
Installazione della canna fumaria nel muro condominiale
Legittima la collocazione a cura di alcuni condomini di una canna fumaria nel muro condominiale (in corrispondenza della proprietà di altro condomino) atteso l’accertamento, mediante ctu, che la canna in questione era stata installata in un precedente condotto che già fungeva da collettore di fumi, che essa non dirigeva fumi verso la proprietà vicina e che risultava inesistente la compromissione statica dell’edificio.
(Cassazione Civile, ordinanza, 27 settembre 2022, n. 28158)