La portineria è parte del condominio e non può esserci subingresso in caso di decesso del custode
Affinché un locale sito nell'edificio - che, per la sua collocazione, può essere adibito ad alloggio del portiere, oppure utilizzato come qualsiasi unità abitativa - diventi una parte comune ai sensi dell'art. 1117 c.c., n. 2), occorre che, all'atto della costituzione del condominio, al detto locale sia di fatto assegnata la specifica destinazione al servizio comune (nel caso di specie, tale destinazione era stata impressa dal Regolamento condominiale, il quale annoverava l'appartamento del portiere tra i beni comuni, pertanto la Corte ha rigettato il ricorso degli eredi del portinaio deceduto, i quali rivendicavano la proprietà dell'appartamento).
(Cassazione Civile, 20 settembre 2022, n. 27407)
Responsabile l’amministratore per l’allaccio abusivo del condominio alla rete idrica
L'allaccio abusivo di un condominio alla condotta idrica costituisce di per sé un illecito di cui non può non rispondere il condominio nella sua interezza ai sensi dell'art. 2043 c.c., e tale illecito si configura come illecito permanente produttivo di danni del quale deve rispondere il condominio finché non cessa l'illecito. L'amministratore del condominio ha il compito di provvedere non solo alla gestione delle cose comuni, ma anche alla custodia di esse, col conseguente obbligo di vigilare affinché non rechino danni a terzi od agli stessi condomini (nella specie, la Corte ha sottolineato che il compito dell'amministratore sarebbe stato quello di compiere gli atti idonei ad evitare il perpetuarsi dell'illecito permanente consumato, in modo determinante, attraverso l'impianto condominiale, consistente nel tratto di condotta che partiva dal punto in cui avveniva l'allaccio abusivo e attraverso il quale si era perpetuato l'illecito prelevamento dell'acqua dal sistema idrico; pertanto, ai sensi del 2043 c.c., il Condominio, in persona dell'amministratore, doveva risponde per non aver improntato la propria condotta omettendo di compiere quelle attività che avrebbe dovuto compiere).
(Cassazione Civile, ordinanza, 1 agosto 2022, n. 23823)
Uso (e abuso) della cosa comune
L'art. 1102 c.c., consente l'uso dei beni comuni, tra cui i muri perimetrali, da parte del singolo condomino per ritrarne una maggiore utilità ma solo in relazione all'unità immobiliare inclusa nell'edificio di cui essa fa parte, e non con riferimento a proprietà situate al di fuori dello stesso. Di conseguenza, l'apertura di una porta (scaturente, nella fattispecie, dalla trasformazione di una precedente finestra) nel muro perimetrale da parte del condomino idonea a realizzare una comunicazione con altro stabile contiguo nel quale ha una sua proprietà, sottopone il muro comune ad un uso anomalo, in funzione di bisogni di un bene con il quale non è legato da alcun rapporto di accessorietà, così venendo a gravare il muro stesso, unitamente al suolo e alle fondazioni su cui si regge, con l'imposizione di una servitù in favore di un bene estraneo al condominio.
(Cassazione Civile, 18 luglio 2022, n. 22541)
Lastrico solare: il regolamento non basta per escludere la natura condominiale
L'individuazione delle parti comuni del condominio, come i lastrici solari, emergente dall'art. 1117 c.c. ed operante con riguardo alle cose che, per le loro caratteristiche strutturali, non siano destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari, può essere superata soltanto dalle contrarie risultanze dell'atto costitutivo del condominio. Nessuna rilevanza a tal fine può essere riconosciuta al regolamento condominiale, salvo che esso sia allegato all'atto costitutivo come parte integrante.
(Cassazione Civile, 6 luglio 2022, n. 21440)
Gli impianti comuni, quali condotte fognarie e strada di accesso alle singole villette, determinano un condominio orizzontale
L’esistenza di impianti comuni – quali le condotte fognarie – e la destinazione funzionale della strada ad accesso alle singole costruzioni in proprietà esclusiva, giustificano, in assenza di un titolo contrario, l’operatività della presunzione di condominialità, l’esistenza di un condominio orizzontale e il conseguente obbligo di contribuzione alle spese. Infatti la nozione di condominio in senso proprio è configurabile non solo nell’ipotesi di fabbricati che si estendono in senso verticale, ma anche nel caso di costruzioni adiacenti orizzontalmente (ad es. le cosiddette case a schiera), se dotate delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati dal citato art. 1117 c.c..
(Cassazione Civile, ordinanza, 4 luglio 2022, n. 21077)
Sulla clausola vessatoria del regolamento di condominio contrattuale
La clausola relativa al pagamento delle spese condominiali inserita nel regolamento di condominio predisposto dal costruttore o originario unico proprietario dell'edificio e richiamato nel contratto di vendita della unità immobiliare concluso tra il venditore professionista e il consumatore acquirente, può considerarsi vessatoria, ai sensi del D.lgs. 6 settembre 2005, n. 206, art. 33, comma 1, ove sia fatta valere dal consumatore o rilevata d'ufficio dal giudice nell'ambito di un giudizio di cui siano parti i soggetti contraenti del rapporto di consumo e sempre che determini a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto, e dunque se incida sulla prestazione traslativa del bene, che si estende alle parti comuni, dovuta dall'alienante, o sull'obbligo di pagamento del prezzo gravante sull'acquirente, restando di regola estraneo al programma negoziale sinallagmatico della compravendita del singolo appartamento l'obbligo del venditore di contribuire alle spese per le parti comuni in proporzione al valore delle restanti unità immobiliari che tuttora gli appartengano.
(Cassazione Civile, 21 giugno 2022, n. 20007)
Legittima l’installazione dell’ascensore se funzionale alla tutela dei disabili
L'interesse all'installazione, nonostante il dissenso di alcuni condòmini, dell'impianto di ascensore è funzionale al perseguimento di finalità non limitabili alla sola tutela delle persone versanti in condizioni di minorazione fisica, ma individuabili anche nell'esigenza di migliorare la fruibilità dei piani alti dell'edificio da parte dei rispettivi utenti, apportando una innovazione che, senza rendere talune parti comuni dello stabile del tutto o in misura rilevante inservibili all'uso o al godimento degli altri condòmini, faciliti l'accesso delle persone a tali unità abitative, in particolare di quelle meno giovani (fattispecie in cui l'installazione di un ascensore, seppure di dimensioni ridotte, comportava una riduzione dell'ampiezza della scala, generando un disagio veramente minimo nell'uso quotidiano della stessa).
(Cassazione Civile, 14 giugno 2022, n. 19087)
Contributi condominiali tra proprietario e coniuge assegnatario
L'amministratore di condominio ha diritto di riscuotere i contributi per la manutenzione e per l'esercizio delle parti e dei servizi comuni esclusivamente da ciascun condomino, e cioè dall'effettivo proprietario o titolare di diritto reale sulla singola unità immobiliare, sicché è esclusa un'azione diretta nei confronti del coniuge o del convivente assegnatario dell'unità immobiliare adibita a casa familiare, configurandosi il diritto al godimento della casa familiare come diritto personale di godimento "sui generis".
(Cassazione Civile, 23 maggio 2022, n. 16613)
Sulla regolamentazione dell’uso dei posti auto condominiali
La riassegnazione dei posti auto nel cortile comune è modificabile solo con il consenso di tutti i condomini. Non è sufficiente il raggiungimento in assemblea della maggioranza dei voti.
(Cassazione Civile, ordinanza, 16 maggio 2022, n. 15613)
Condominio: sistema di videosorveglianza anche senza unanimità
Le deliberazioni concernenti l'installazione su parti comuni di impianti volti a consentire la videosorveglianza di essi sono approvate dall'assemblea con la maggioranza di cui all'art. 1136, comma 2, c.c., ossia con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
(Cassazione Civile, 15 maggio 2022, n. 14969)