La caparra quale anticipo dei maggiori danni
In tema di contratto preliminare, va qualificata in termini di declaratoria di risoluzione per inadempimento - soggetta, pertanto, alla relativa disciplina generale - e non quale esercizio del diritto di recesso, la domanda con cui la parte non inadempiente, che abbia conseguito il versamento della caparra, chieda, oltre alla risoluzione del contratto, la condanna della controparte al risarcimento di ulteriori danni; in tal caso, dunque, essa non può incamerare la caparra, che perde la sua funzione di limitazione forfettaria e predeterminata della pretesa risarcitoria e la cui restituzione è ricollegabile agli effetti propri della risoluzione negoziale, ma solo trattenerla a garanzia della pretesa risarcitoria o in acconto su quanto le spetta, a titolo di anticipo dei danni che saranno in seguito accertati e liquidati.
(Cassazione Civile, 27 marzo 2019, n. 8571)
Compravendita immobiliare in più fasi
L'accordo denominato come preliminare, con il quale i contraenti si obbligano alla stipula di un successivo contratto preliminare, è valido solo ove emerga la configurabilità dell'interesse delle parti ad una formazione progressiva del contratto, basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali.
(Cassazione Civile, ordinanza 20 marzo 2019, n 7868)
Legittima la revoca dell’accordo con cui la madre aveva originariamente ceduto alla figlia tutti i propri beni
Legittima la revoca dell’accordo con cui un’anziana donna aveva ceduto la nuda proprietà alla figlia, chiedendo in cambio di avere da lei assistenza morale e materiale siccome quell’intesa è rimasta solo sulla carta, poiché le due donne hanno continuato a vivere a distanza di centinaia di chilometri.
(Cassazione Civile, ordinanza 8 marzo 2019, n. 6759)
Clausola risolutiva espressa e buona fede
In tema di risoluzione del contratto per inadempimento il giudice deve valutare il comportamento dei contraenti secondo il principio generale della buona fede, anche in presenza di una clausola risolutiva espressa.
(Cassazione Civile, 22 febbraio 2019, n. 5401)
Sulla garanzia di buon funzionamento
La garanzia per i vizi della cosa venduta disciplinata dagli artt. 1490 e seguenti c.c. differisce da quella di buon funzionamento prevista dall'art. 1512 c.c. per il fatto che, mentre la seconda impone all'acquirente solo l'onere di dimostrare il cattivo funzionamento della cosa venduta, la prima - cui il venditore è tenuto anche se incolpevole, essendo la colpa di questi richiesta solo ai fini dell'obbligo del risarcimento del danno - impone all'acquirente anche l'onere di dimostrare la sussistenza dello specifico vizio che rende la cosa venduta inidonea all'uso cui essa è destinata.
(Cassazione Civile, 14 febbraio 2019 n. 4298)
Determinazione del limite di finanziabilità nel mutuo fondiario
Nella determinazione dell’ammontare massimo del finanziamento fondiario garantito da ipoteca ai sensi dell’art. 38 TUB è irrilevante la circostanza che il bene ipotecato appartenga al mutuatario o a terzi che offrano garanzia reale, in quanto la garanzia del terzo datore di ipoteca non ha, in questo caso, natura integrativa bensì principale, al pari dell’ipoteca prestata dal soggetto finanziato.
(Tribunale di Padova, 4 gennaio 2019)
Vizio nella progettazione imputabile al professionista
Il contratto di prestazione d'opera intellettuale, in base al quale sia stato progettato un edificio in tutto o in parte non conforme alla vigente disciplina edilizia, non è di per sé nullo per contrasto con le norme imperative e con l'ordine pubblico, e neanche per impossibilità dell'oggetto, essendo la prestazione a cui è contrattualmente vincolato il progettista eseguibile anche dal punto di vista giuridico. Deve, infatti, reputarsi che poiché il professionista che si obbliga alla redazione di un progetto edilizio deve usare la diligenza del buon padre di famiglia nel porre in essere tutte le attività finalizzate ad ottenere il provvedimento amministrativo che consenta la legittima esecuzione dell'opera che ne costituisce oggetto, ivi compresa la presentazione della documentazione richiesta dal Comune ai fini del rilascio della concessione edilizia, così che il mancato rispetto di tale canone può determinare la responsabilità per inadempimento.
(Cassazione Civile, 11 gennaio 2019, n. 562)
Certificato di agibilità, e rifiuto alla stipula
Il rifiuto del promissario acquirente di stipulare il contratto di compravendita definitivo di un immobile privo dei certificati di agibilità, abitabilità e di conformità alla concessione edilizia, anche se il mancato rilascio dipende dall'inerzia del Comune, è giustificato in quanto l'acquirente ha interesse ad ottenere la proprietà dell'immobile idoneo ad assolvere alla funzione economico-sociale e a soddisfare bisogni che inducono all'acquisto, per cui tali certificati risultano essenziali.
(Cassazione Civile, 14 gennaio 2019, n. 622)
Prescrizione dell’azione di simulazione
L’azione di simulazione relativa, quando è volta a fare emergere il reale mutamento della realtà voluto dalle parti con la stipulazione del negozio simulato, si prescrive nell'ordinario termine decennale. Diversamente, quando è finalizzata ad accertare la nullità tanto del negozio simulato, quanto di quello dissimulato, per la mancanza dei requisiti di sostanza e di forma, tale azione non è soggetta a prescrizione.
(Cassazione Civile, ordinanza 7 gennaio 2019, n. 125)
Foro del consumatore per il fideiussore estraneo all'attività d’impresa
Per individuare il requisito soggettivo della qualità di consumatore nel fideiussore è inconferente il solo richiamo alla posizione del debito garantito; in mancanza di elementi di fatto idonei a verificare se vi siano collegamenti funzionali tra garanzia prestata e debito se il fideiussore non ha sottoscritto l’atto di coobbligazione nella veste di professionista e risulti estraneo all'attività imprenditoriale esercitata dal debitore principale, si deve ritenere che egli rivesta la qualità di consumatore.
(Tribunale di Milano, 29 novembre 2018)